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Beurkundungszwang für eine Renovierungsabrede innerhalb eines Grundstückskaufvertrags

(OLG Koblenz, Urt. v. 02.10.2002 - 7 U 1426/01)

Leitsatz der Redaktion:
Der Beurkundungszwang bei einer Grundstücksveräußerung erstreckt sich auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft zusammensetzt. Dem Beurkundungszwang unterliegen demnach auch solche Vereinbarungen, die zwar für sich allein gesehen nicht beurkundungsbedürftig wären, aber mit dem Grundstücksgeschäft eine rechtliche Einheit bilden, weil sie nach dem Willen der Vertragsparteien „miteinander stehen und fallen”.


Als Eigentümer eines Hausanwesens beabsichtigten die Beklagten (Bekl.) dieses zu veräußern. Sie erteilten der Immobilienabteilung der B.-Bank daher den Auftrag, über das Hausgrundstück ein Exposé zu fertigen. Am 20.10.2000 veräußerten die Bekl. das Hausanwesen an die Klägerinnen (Kl.) für DM 205.000,-, woraufhin die Kl. später DM 85.000,- bezahlten. Beim notariellen Vertragsschluss trafen die Parteien weiterhin folgende Vereinbarung: „Hiermit bestätigen wir – Familie K. – dem Käufer des Hauses in B., folgende Fertigstellung der unten aufgeführten Positionen bis zur Grundbucheintragung fertigzustellen, Positionen, Im Haus: – Türen in den Schlafzimmern einsetzen, – Duschkabine einsetzen, – Wand im Flur ausbrechen sowie Vorderhof und Hinterhof befestigen; Rolltor einsetzen; Boden auffüllen; Heizung abnehmen lassen”.
Die Kl. verlangten nun Rückzahlung von DM 85.000,- und begehrten die Feststellung, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Grundstückskaufvertrag nichtig ist.

Nachdem das LG die Klage abgewiesen hatte, wandten sich die Kl. gegen diese Entscheidung mit der Berufung. Daraufhin wurde das Urteil des LG durch Versäumnisurteil dahingehend abgeändert, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Kaufvertrag nichtig ist und den Bekl. keine weiteren Ansprüche aus dem Vertrag gegen die Kl. zustehen. Gegen dieses Versäumnisurteil haben die Bekl. Einspruch eingelegt; diese blieb allerdings ohne Erfolg.

Das OLG führte aus, dass der notarielle Kaufvertrag sowie die zwischen den Parteien getroffene Werkleistungsvereinbarung unwirksam sind. Den Kl. stehe daher gegen die Bekl. ein Rückzahlungsanspruch zu; darüber hinaus sei der Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit des Vertrages begründet.
Entgegen der Ansicht des LG könne nicht davon ausgegangen werden, die Aufspaltung der ursprünglich für das Hausanwesen verlangten Kaufpreises von DM 290.000,- in einen Anspruch aus Werkvertrag iHv.DM 85.000,- und in einen Kaufpreisanspruch iHv. DM 205.000,- stelle ein Scheingeschäft iSd. § 117 BGB dar. Schon der Umstand, dass der Betrag von DM 85.000,- von den Bekl. als „Vorabzahlung” bezeichnet wird, zeige einen Zusammenhang mit dem Kaufpreis auf.
Aber selbst wenn man von einem Werkvertrag und einem Grundstückskaufvertrag ausgeht, seien die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen unwirksam, weil sich das notarielle Beurkundungserfordernis auf die Vereinbarungen im Ganzen und damit auch auf den Werkvertrag erstreckt hätte. Nach ständiger Rechtsprechung erstrecke sich der Beurkundungszwang bei einer Grundstücksveräußerung auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft zusammensetzt. Dem Beurkundungszwang unterlägen demnach auch solche Vereinbarungen, die zwar für sich allein gesehen nicht beurkundungsbedürftig wären, aber mit dem Grundstücksgeschäft eine rechtliche Einheit bilden, weil sie nach dem Willen der Vertragsparteien „miteinander stehen und fallen”.
Vorliegend seien Gegenstand des Werkvertrags umfangreiche Renovierungsarbeiten an dem Hausanwesen gewesen, die zum Teil auf die individuellen Wünsche der Kl. zugeschnitten waren. Da diese Arbeiten zum Zeitpunkt des notariellen Vertragsschlusses nur teilweise erledigt waren, trafen die Parteien „zur Sicherheit der Klägerinnen” schriftlich die Vereinbarung über die noch auszuführenden Renovierungsarbeiten. Insoweit sei aber eine Geschäftseinheit und damit das Beurkundungserfordernis über die Absprachen der noch zu erbringenden Bauleistungen zu bejahen.
Denn aus dem Normzweck des § 313 S. 1 BGB leite sich her, dass bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts vom Bauvertrag das Formerfordernis des § 313 BGB auf den Bauvertrag zu erstrecken ist. Maßgeblich für das Erfordernis der notariellen Beurkundung auf das grundsätzlich formfreie Rechtsgeschäft sei somit, ob nach den Vorstellungen der Parteien des Grundstücksvertrags dieser geschlossen wurde, um die Ausführungen des Bauvertrags zu ermöglichen. Diese Abhängigkeit zwischen Grundstücks- und Bauvertrag sei vorliegend gegeben.




Quelle: OLGR Koblenz 2003, 65 - 66
[§ 313 BGB a.F. = § 311 b BGB n.F.]



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