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Kein Formzwang für Ausübung eines in einem notariellen Vorvertrag vereinbarten Ankaufrechts

(OLG Köln, Urt. v. 15.11.2002 - 19 U 74/02)

Leitsätze des Gerichts:
1. Die Ausübung des in einem notariellen Vorvertrag vereinbarten Ankaufsrechts ist formfrei möglich.
2. Der Klageantrag auf Abschluss des nach einem Vorvertrag geschuldeten Hauptvertrages muss grundsätzlich den gesamten Vertragsinhalt umfassen.



Als Eigentümer diverser Grundstücke verkaufte der Kläger (Kl.) mit notariellem Vertrag der Stadt R. und der Beklagten (Bekl.) mehrere Grundstücke. Letzter haben dem Kl. im Gegenzug u.a. ein Ankaufsrecht für ein von ihnen noch zu erwerbendes Teilgrundstück eingeräumt; sollte der Erwerb dieses Teilgrundstückes durch die Bekl. gelingen, so könne der Kl. binnen einen Monats, nachdem ihm dieser Erwerb mitgeteilt wurde, schriftlich gegenüber der Bekl. seine Kaufabsicht erklären. Für diesen Fall sah der Notarvertrag vor, dass die Parteien einen Kaufvertrag über dieses Grundstück nach den Bestimmungen des Notarvertrages abschließen müssen.
Als es in der Folgezeit der Bekl. gelang, das Teilgrundstück zu erwerben, unterrichtete er den Kl., der sodann seine Kaufabsicht erklärte.
Die Bekl. hat das Grundstück nicht an den Kl. verkauft, sondern den Abschluss eines Kaufvertrages davon abhängig gemacht, dass dieser sich verpflichtet, auf den dann arrondierten drei Grundstücken eine weitere Bebauung durchzuführen, was der Kkl. jedoch ablehnte.

Das LG hatte dei Bekl. verurteilt, das Grundstück an den Kl. entsprechend den Bedingungen des vertraglich vereinbarten Ankaufsrechts zu verkaufen und ist dabei davon ausgegangen, der Kl. habe sein Ankaufsrecht wirksam ausgeübt. Die dagegen gerichtete Berufung der Bekl. blieb ohne Erfolg.

Das OLG führte aus, dass der Kl. gegen die Bekl. einen Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrages über das streitgegenständliche Grundstück ohne Übernahme einer Bebauungsverpflichtung seinerseits habe.
Der Kl. habe sein Ankaufsrecht wirksam in der im notariellem Vertrag vorgesehenen Form und Frist ausgeübt, nämlich schriftlich gegenüber der Bekl. binnen einen Monats nach Erhalt der Mitteilung über den erfolgten Erwerb dieses Grundstückes durch die Bekl.. Für diesen Fall sehe der Notarvertrag vor, dass die Parteien einen Kaufvertrag über dieses Grundstück nach den Bestimmungen des Notarvertrages abschließen müssen. Die Parteien hätten zwar noch keinen bedingten Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen, sondern lediglich einen Vorvertrag, der die Bekl. bei Eintritt bestimmter Bedingungen zum Verkauf des Grundstückes an den Kl. verpflichtete. Aber auch bei einem Vorvertrag bedürfe die Ausübung des vertraglich vorgesehenen Ankaufsrechtes selbst nicht der notariellen Form.
Denn § 313 BGB a.F. solle den Beteiligten Schutz vor unüberlegten Grundstücksgeschäften und sachkundige Beratung durch die Urkundsperson gewährleisten, sowie allgemein für Klarheit und Sicherheit im Rechtsverkehr sorgen. Durch die notarielle Beurkundung des Vorvertrages sei diesem Anliegen hinreichend Rechnung getragen. Die Ausübung des in einem notariellen Vorvertrag vorgesehenen Ankaufsrechts sei vergleichbar mit der Ausübung eines Vorkaufs- oder Wiederkaufrechtes, die gem. §§ 505 I 2, 497 I 2 BGB a.F. auch keiner Form bedürfen.

Der Kl. sei nach dem Vorvertrag bei Erwerb des Grundstücks auch nicht zu dessen Bebauung verpflichtet. Der notarielle Vorvertrag enthalte nämlich keine Regelung, dass der von den Parteien abzuschließende Kaufvertrag eine Bebauungspflicht des Kl. beinhalten muss. Eine solche Bebauungspflicht lasse sich auch nicht deswegen annehmen, weil u.U. städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen der Stadt R. eine weitere Bebauung der Grundstücke des Kl. und des an diesen noch zu veräußernden Grundstückes vorsehen und der Kl. davon vor Abschluss des Notarvertrages Kenntnis hatte. Vielmehr könne eine solche Pflicht nur bestehen, wenn die Parteien eine verbindliche Einigung über die vom Kl. vorzunehmenden Baumaßnahmen erzielt hätten.
Schließlich könne sich die Bekl. auch nicht darauf berufen, der Kl. müsse das Grundstück ohnehin an die Stadt R. herausgeben, da diese nach § 169 III BauGB gehalten ist, das Grundstück zu erwerben oder eine Enteignung durchzusetzen. Denn ein etwaiger späterer Erwerb des Grundstückes durch die Stadt oder die bloße Möglichkeit einer künftigen Enteignung stehe dem fälligen Anspruch des Kl. gegen die Bekl. nicht entgegen.




Quelle: Eigener Beitrag
[§§ 145, 313 S. 1 BGB a.F. = § 311 b BGB n.F.]



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