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Zum Umfang der einer Notariatsangestellten erteilten Vollmacht

(BGH, Urt. v. 17.05.2002 - V ZR 149/01)

Leitsatz des Gerichts:
Die in einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung der Notariatsangestellten erteilte Vollmacht, zur Durchführung und etwaigen Ergänzung des Vertrags erforderliche Erklärungen für die Vertragsparteien abzugeben, berechtigt nicht dazu, die vereinbarte Verpflichtung des Verkäufers zur Verschaffung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts durch die Pflicht zur Verschaffung eines obligatarischen Sondernutzungsrechts zu ersetzen.


Als Eigentümer eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Hausgrundstücks verkaufte der Beklagte (Bekl.) seine Wohnung dem Kläger (Kl.). Nach § 6 des Vertrages waren sich die Vertragsparteien einig, dass dem Kl. "an dem Wohnraum auf halber Höhe über der von ihm gekauften Wohnung ein Sondernutzungsrecht" zustehen solle. In der Vertragsurkunde bevollmächtigten die Parteien die Notariatsangestellte M. unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, "alle zur Durchführung und etwaigen Ergänzung ... (des) Vertrages noch erforderlichen Erklärungen für sie abzugeben".
Als daraufhin das Grundbuchamt den von dem Urkundsnotar gestellten Antrag auf Eintragung des Kl. ins Grundbuch beanstandete, weil der Wohnraum in der Teilungserklärung nicht dargestellt war, veranlasste der Notar die M. als Bevollmächtigte der Vertragsparteien den Kaufvertrag zu ändern. Nach der von M. hierzu in notariell beurkundeter Form abgegebenen Erklärung sollte der Kl. schuldrechtlich zur alleinigen Nutzung des Wohnraums berechtigt sein; ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht sollte erst bei einer späteren Änderung der Teilungserklärung begründet werden.
Als die Bemühungen des Kl., die Wohnung weiterzuverkaufen, am Mangel einer dinglichen Sicherung des Sondernutzungsrechts scheiterten, verlangte der Kl. vom Bekl. Verschaffung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts und erklärte, die Leistung nach Fristablauf abzulehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Kaufvertrags zu verlangen. Mit der Klage verlangte der Kl. vom Bekl. sodann Schadensersatz Zug-um-Zug gegen Rückauflassung des Mit- und Sondereigentums.


Nachdem das LG die Klage abgewiesen hatte, blieb die Berufung des Kl. ohne Erfolg. Die Revision vor dem BGH war indes erfolgreich.

Der BGH führte aus, dass der Bekl. dem Kl. die Verschaffung des Rechts zur Nutzung des Wohnraums durch Begründung oder Übertragung eines gegen einen Rechtsnachfolger wirkenden Sondernutzungsrechts schulde.
Denn der Anspruch des Kl. auf ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht sei durch die von M. für die Parteien abgegebenen Erklärungen nicht aufgehoben oder abgeändert worden; die Erklärungen wirken nicht gegen den Kl.. Die erteilte Vollmacht berechtigte M. nämlich nur zur Vertretung des Kl., soweit Hindernisse formeller Art, die dem Vollzug des Kaufvertrages entgegenstanden, beseitigt werden sollten, nicht aber zur Änderung einer Hauptleistungspflicht aus dem Kaufvertrag. Um eine solche habe es sich aber hier gehandelt.
Die von M. für den Kl. vollmachtlos erklärte Änderung des Vertrages sei auch nicht durch Genehmigung wirksam geworden. Die Genehmigung einer von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht abgegebenen beurkundungsbedürftigen Erklärung bedürfe zwar ihrerseits keiner Form nach § 182 II BGB und könne damit auch durch konkludentes Handeln erfolgen. An einem solchen Handeln des Bekl. fehle es jedoch.




Quelle: Eigener Beitrag
[§ 164 BGB]



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