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Keine Anwendbarkeit des Verbots einer Verfallabrede bei verspäteter Darlehensrückzahlung

(BGH, Urt. v. 25.10.2002 - V ZR 253/01)

Leitsatz des Gerichts:
Auch wenn der dinglich nicht gesicherte Gläubiger die Darlehenssumme an seinen Schuldner nur deswegen auszahlen kann, weil er seinerseits ein Darlehen in derselben Höhe von einem Dritten erhalten und die Rückzahlungspflicht durch die Eintragung von Grundpfandrechten auf dem Grundstück seines Schuldners abgesichert hat, ist das Verbot einer Verfallabrede auf die Vereinbarung der Übertragung des Grundstückseigentums auf ihn für den Fall der nicht rechtzeitigen Rückzahlung des dem Schuldner gewährten Darlehens nicht analog anwendbar (im Anschluss an Senat, BGHZ 130, 101).


Als Eigentümerin eines Grundstücks in K., das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, verkaufte die Beklagte (Bekl.) 1993 dieses zum Preis von DM 480.000,- an einen Bauträger. Einen Teilbetrag von DM 290.000,- erhielt sie vorab und verwandte ihn zur Tilgung von Hypotheken und anderen Verpflichtungen. Da der Bauträger in Konkurs fiel und der Kaufvertrag nicht durchgeführt wurde, musste die Bekl. die DM 290.000,- zurückzahlen. Sie entschloss sich aufgrund dessen 1997, das Einfamilienhaus zu einem Dreifamilienhaus auszubauen und zu veräußern.
Hierzu erwarb die Bekl. mit notariell beurkundetem Vertrag eine ihrem Grundstück benachbarte Parzelle von ca. 288 qm, wofür ihr der Kläger (Kl.) als Architekt ein Darlehen von DM 410.000,- zu 5% p.a. gewährte. Dabei erhielt der Kl. einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks eingeräumt, wenn die Rückzahlung des Darlehens nicht fristgemäß erfolgen sollte. Sowie die Bekl. den Kl. weiter bevollmächtigte, das Grundstück mit Grundpfandrechten bis zur Höhe von DM 410.000,- zzgl. Zinsen zu belasten, soweit dies der Sicherung des an die Bekl. ausgezahlten Darlehensbetrags diente, machte der Kl. noch am gleichen Tag davon Gebrauch und bestellte zugunsten der R.-Bank für ein von ihm aufgenommenes Darlehen eine Grundschuld.
Da die Bekl. keine Zahlungen auf das ihr vom Kl. gewährte Darlehen leistete, verlangte der Kl. schließlich die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück.

Das LG hatte der Klage stattgegeben und die auf Erteilung der Löschungsbewilligung für die zugunsten des Kl. im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gerichtete Widerklage der Bekl. abgewiesen. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Bekl. hat das OLG die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die daraufhin eingelegte Revision des Kl. war erfolgreich.

Der BGH führte aus, dass das OLG zu Unrecht die Vorschriften über das Verbot einer Verfallabrede auf die Vereinbarung der Eigentumsübertragung entsprechend angewandt hat.
Nach §§ 1149, 1192 BGB könne der Grundstückseigentümer, solange nicht die durch die Grundschuld gesicherte Forderung ihm gegenüber fällig geworden ist, dem Gläubiger nicht das Recht einräumen, zum Zweck der Befriedigung die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen. Danach liege eine unzulässige Verfallvereinbarung dann vor, wenn das Recht dem Gläubiger vor Fälligkeit seiner Forderung eingeräumt wird und ihm gerade unter der Bedingung zustehen soll, dass er trotz Fälligkeit seiner Forderung nicht ordnungsgemäß befriedigt wird. Ferner müsse die Eigentumsverschaffung zum Zweck der Befriedigung des Gläubigers erfolgen und der Zwang zur Sachverwertung durch die vereinbarte Sachübertragung ersetzt werden. Eine solche Fallkonstellation liege hier aber nicht vor.
Denn der Kl. sei nicht Grundschuldgläubiger, sondern nur Gläubiger der Darlehensforderung. Bei der Zwangsvollstreckung könnte er nicht bevorzugt auf das Grundstück der Bekl. zugreifen, weil er daran kein Pfandrecht besitzt. Die vereinbarte Eigentumsübertragung stelle deswegen keine Umgehung einer zwingend notwendigen Sachverwertung dar.

Auch eine entsprechende Anwendung des § 1149 BGB sei nicht möglich, weil der vorliegende Sachverhalt trotz ggf. ähnlicher Interessenlage auf der Seite der Bekl. nicht mit dem im Gesetz geregelten vergleichbar ist. Das Verbot der Verfallabrede könne nicht losgelöst von der Hingabe eines dinglichen Sicherungsrechts als Schutznorm für jeden Eigentümer gegenüber seinen Gläubigern verstanden und ausgeweitet werden.

Eine andere Betrachtung rechtfertige auch nicht der Umstand, dass hier die Kreditbeschaffung und die Kreditsicherung in zwei Geschäfte aufgespalten sind. Der Kl. stehe einem durch Grundpfandrechte gesicherten Gläubiger nicht gleich, obwohl er zur Aufbringung des der Bekl. zur Verfügung gestellten Darlehensbetrags seinerseits ein Darlehen aufgenommen hat und zugunsten seines Kreditgebers eine Grundschuld an dem verfallsbedrohten Grundstück bestellt wurde. Die Pflicht der Bekl. zur Eigentumsübertragung stelle sich deswegen nicht als ein im Vorgriff vereinbarter Verfall unter Umgehung der gesetzlich angeordneten Verwertung dar. Es sei nämlich nicht ersichtlich, dass ein rechtlich erheblicher innerer Zusammenhang zwischen der Verpfändung des Grundstücks und der Verfallabrede besteht.

Schließlich sei die Vereinbarung der Eigentumsübertragung auch nicht gem. § 138 I BGB nichtig. Vorliegend könne vom Vorliegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen dem Darlehensbetrag und dem Grundstückswert im Zeitpunkt der Vereinbarung der Verfallabrede nicht ausgegangen werden.

Sowie der Eigentumsübertragungsanspruch des Kl. nach wie vor besteht, habe die zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung weiter Bestand mit der Folge, dass die Widerklage der Bekl. unbegründet ist.




Quelle: BGH online
[§§ 1149, 1192 BGB]



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