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Unwirksamkeit von Wohnungskaufverträgen infolge auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung

(BGH, Urt. v. 13.12.2002 - V ZR 359/01)

Leitsätze der Redaktion:
1. Ein Rechtsgeschäft kann gegen die guten Sitten verstoßen und damit nach § 138 I BGB nichtig sein, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und weitere Umstände hinzutreten, insbesondere der Begünstigte aus verwerflicher Gesinnung gehandelt hat. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der begünstigte Vertragspartner die schwächere Lage des anderen Teils bewusst zu seinem Vorteil ausnutzt oder wenn er sich leichtfertig der Einsicht verschließt, dass sich der andere nur in Unkenntnis der wahren Verhältnisse auf den ungünstigen Vertrag einlässt.
2. Es ist zwar unzulässig, eine Behauptung ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam "ins Blaue hinein" aufzustellen. Bei der Annahme eines solch missbräuchlichen Verhaltens ist aber Zurückhaltung geboten; in der Regel wird nur das Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte den Vorwurf einer Behauptung "ins Blaue hinein" rechtfertigen können.


Als der Kläger (Kl.) über den anderweit verklagten Vermittler B. Kenntnis von Immobilien im Wohnpark B.-A. erlangte, schloss er im Oktober und November 1998 mit der Beklagten (Bekl.) notarielle Kaufverträge über die Wohnung Nr. 6 zum Preis von DM 200.000,- und die Wohnung Nr. 21 zum Preis von DM 410.000,- ab. Während der Kl. den Kaufpreis für die Wohnung Nr. 21 zahlte und daraufhin im Februar 1999 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde, beglich er die Kaufpreisforderung für die Wohnung Nr. 6 nicht.
Sodann erklärte der Kl. die Anfechtung der Kaufverträge wegen arglistiger Täuschung, da die beiden Wohnungen überteuert verkauft worden seien. Sämtliche Berechnungs- und Bewertungsgrundlagen hätten sich als falsch erwiesen, so dass die Wohnung Nr. 21 in Wirklichkeit nur DM 100.000,- und Nr. 6 nur DM 60.000,- wert gewesen sei. Zudem seien die Wohnungen in erheblichem Umfang renovierungsbedürftig, während ihm versichert wurde, die Wohnungen seien gerade renoviert worden. Auch seien derzeit noch verschiedene Verwalter tätig, was die Hausgelder verteure. Dies alles hätten die Geschäftsführer der Bekl. auch gewusst.

Nachdem das LG die Klage abgewiesen hatte, blieb die Berufung ohne Erfolg. Die dagegen gerichtete Revision war erfolgreich, führte zur Aufhebung des OLG-Urteils und Zurückverweisung an das Berufungsgericht.

Der BGH führte aus, dass ein Rechtsgeschäft gegen die guten Sitten verstoßen und damit nach § 138 I BGB nichtig sein könne, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und weitere Umstände hinzutreten, insbesondere der Begünstigte aus verwerflicher Gesinnung gehandelt hat. Das sei insbesondere dann der Fall, wenn der begünstigte Vertragspartner die schwächere Lage des anderen Teils bewusst zu seinem Vorteil ausnutzt oder wenn er sich leichtfertig der Einsicht verschließt, dass sich der andere nur in Unkenntnis der wahren Verhältnisse auf den ungünstigen Vertrag einlässt. Ist das Missverhältnis besonders grob, so sei allein deswegen der Schluss auf bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung irgendeines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes und damit auf eine verwerfliche Gesinnung zulässig. Von einem besonders groben Missverhältnis sei wiederum auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung des Begünstigten. Diese tatsächliche Vermutung könne aber durch besondere Umstände erschüttert sein und damit nicht die Schlussfolgerung auf eine verwerfliche Gesinnung eröffnen. Solche Umstände könnten sich namentlich aus sachgerechten, eine Übervorteilung regelmäßig ausschließenden Bemühungen zur Ermittlung eines den Umständen nach angemessenen Leistungsverhältnisses ergeben, wie etwa bei einem (fehlerhaften) Verkehrswertgutachten als Grundlage der Kaufpreisbemessung.
Vorliegend habe das OLG die Anforderungen an die Substantiierung des Klagevortags überspannt, indem es die benannten Grundsätze mit der Begründung nicht angewandt hat, dass der Kl. schon das grobe Missverhältnis von Kaufpreis und Grundstückswert nicht schlüssig dargelegt habe.
Im Zivilprozess sei es zwar wegen Rechtsmissbrauchs unzulässig, eine Behauptung ohne greifbare Anhaltspunkte für das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts willkürlich aufs Geratewohl, gleichsam "ins Blaue hinein" aufzustellen. Bei der Annahme eines solch missbräuchlichen Verhaltens sei aber Zurückhaltung geboten, weil es oftmals einer Partei nicht erspart bleiben wird, Tatsachen zu behaupten, über die sie keine genauen Kenntnisse haben kann, die sie nach Lage der Dinge aber für wahrscheinlich hält. In der Regel werde nur das Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte den Vorwurf einer Behauptung "ins Blaue hinein" rechtfertigen können.
Hier habe der Kl. zwar ein objektiv bestehendes grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung in beiden Verträgen behauptet, ohne dies näher zu erläutern. In zweiter Instanz habe er aber vorgetragen, dass die Wohnung Nr. 21 bei einem Kaufpreis von DM 410.000,- nur DM 100.000,- und die Wohnung Nr. 6 bei einem Kaufpreis von DM 200.000,- nur DM 60.000,- wert und dieser Umstand den Organen der Bekl. auch bekannt gewesen sei. Diese Angaben seien auch nicht aus der Luft gegriffen, da sich der Kl. in seiner Berufungsbegründung mit dem von Beklagtenseite vorgelegten Gutachten auseinandergesetzt und dargelegt hat, worin er dessen Fehler sieht. Der Kl. habe sich nicht noch intensiver mit den Einzelheiten des der Preisbildung zugrunde liegenden Wertgutachtens auseinanderzusetzen müssen.




Quelle: BGH online
[§ 138 I BGB; § 253 II ZPO]



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