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Belehrungspflicht eines Notars iFd. Unwirksamkeit eines vermeintlichen Vorkaufsrechts

(BGH, Urt. v. 09.01.2003 - IX ZR 422/99)

Leitsatz der Redaktion:
Ein Urkundsnotar hat einen vermeintlich Vorkaufsberechtigten, der mit Rücksicht auf dieses Recht zu der Verhandlung über die Veräußerung eines Grundstücks hinzugezogen wurde, über die Unwirksamkeit des Rechts zu belehren, wenn er erkennen muss, dass das Vorkaufsrecht entgegen der Annahme sämtlicher Beteiligten nicht wirksam ist.


Der Kläger (Kl.) schloss mit zwei für eine Erbengemeinschaft handelnden Testamentsvollstreckern privatschriftlich einen Pachtvertrag über landwirtschaftliche Grundstücke und eine Zusatzvereinbarung. Der Pachtvertrag wurde dabei auf die Dauer von 12 Jahren geschlossen, sollte jedoch vorzeitig enden, falls die Grundstücke veräußert wurden. Für diesen Fall wurde dem Kl. ein dingliches Vorkaufsrecht eingeräumt, das bis zur Eintragung im Grundbuch - zu der es nicht gekommen ist - als schuldrechtliches behandelt werden sollte.
Als die Testamentsvollstrecker die Grundstücke veräußern wollten, nahm im Rahmen einer Vorbesprechung im Büro des beklagten Notars (Bekl.) neben den späteren Kaufvertragsparteien auch der Vater des Kl. als dessen Vertreter teil. Dieser war im Hinblick auf das vermeintliche Vorkaufsrecht des Kl. eingeladen worden. Als der Bekl. sodann den Kaufvertrag beurkundete, zeigten die Testamentsvollstrecker dem Kl. den Vertragsabschluss an. Daraufhin erklärte der Kl., dass er das Vorkaufsrecht ausübe. Daraufhin wiesen die Testamentsvollstrecker, die erst jetzt bemerkten, dass die Zusatzvereinbarung formunwirksam war, dies zurück.

Mit seiner Klage verlangte der Kl. festzustellen, dass der Bekl. ihm wegen Amtspflichtverletzung nach § 19 BNotO zum Schadensersatz verpflichtet ist. Das LG sowie das OLG haben die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision führte zur Aufhebung der in den Vorinstanzen ergangenen Urteile und zum Erfolg der Klage.

Der BGH führte aus, dass dem Bekl. als Notar Amtspflichten auch gegenüber dem Kl. oblegen haben, weil dieser an dem Amtsgeschäft mittelbar beteiligt und in dessen Schutzbereich einbezogen war. Der Kl. sei hier an der Beurkundung des Kaufvertrages zwischen den Testamentvollstreckern und dem Käufer mittelbar beteiligt gewesen, weil seine rechtlichen Interessen dadurch in mehrfacher Weise berührt wurden und er deshalb - vertreten durch seinen Vater - an der Vorbesprechung teilgenommen hat.
Der beklagte Notar sei hier jedenfalls auf Grund der analog § 14 I 2 BNotO, § 17 I 2 BeurkG bestehenden erweiterten ("betreuenden") Belehrungspflicht zu einem warnenden Hinweis verpflichtet gewesen; diese Pflicht habe er schuldhaft verletzt. Der Notar als Träger der vorsorgenden Rechtspflege dürfe es nicht untätig geschehen lassen, dass ein Beteiligter in die Gefahr eines folgenschweren Schadens gerät, der durch eine mit wenigen Worten zu gebende Belehrung zu vermeiden ist. Im vorliegenden Fall habe der Bekl. Anlass zu der Besorgnis gehabt, dass dem Kl. ein schwerer Schaden drohte, ohne dass er sich der Gefahr bewusst war. Denn es habe sich dem Bekl. aufdrängen müssen, dass die Interessen des Kl. in schwerwiegender Weise gefährdet waren, ohne dass dieser mit der Gefahr rechnete. Zwar hatte der Kl. vor der Beurkundung ein Vorkaufsrecht so wenig wie danach. Und der Bekl. sei auch nicht verpflichtet gewesen, dem Kl. ein solches Recht zu verschaffen. Er habe ihn jedoch vor unerkannten Gefahren für seine Vermögensinteressen warnen müssen, falls diese Gefahren aus besonderen Umständen des notariellen Geschäfts erwuchsen.
So habe der Kl., solange der Kaufvertrag mit dem Dritten noch nicht beurkundet war, Aussicht auf die wirksame Bestellung des Vorkaufsrechts gehabt. Dadurch hätte er die Rechtsstellung erhalten, die er nach der irrtümlichen Annahme aller Beteiligten bisher schon inne hatte. Die Verwirklichung dieser Aussicht hing nur davon ab, dass die Unwirksamkeit der bisherigen Bestellung erkannt wurde. Gegebenenfalls hätten die Testamentsvollstrecker umgehend das Vorkaufsrecht erneut - nunmehr formwirksam - bestellt.
Schließlich habe der Bekl. von dem warnenden Hinweis auf die Formunwirksamkeit des Vorkaufsrechts auch nicht deshalb absehen dürfen, weil unsicher war, wie die Beteiligten darauf reagieren würden und ob der Hinweis insbesondere für den in erster Linie zu schützenden Kl. hilfreich sein würde. Es möge ungewöhnlich sein, dass ein zunächst formunwirksam bestelltes Vorkaufsrecht zu einem Zeitpunkt, in dem bereits Verkaufsverhandlungen mit einem Dritten schweben, formgerecht neu bestellt wird; ausgeschlossen sei dies jedoch nicht.




Quelle: DNotI online
[§ 14 BNotO]



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