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Zum Ausschluss von Mängeln, die nach Vertragsschluss und vor Gefahrübergang entstehen

(BGH, Urt. v. 24.01.2003 - V ZR 248/02)

Leitsatz des Gerichts:
Haben die Parteien die Gewährleistungspflicht des Verkäufers iSd. §§ 459 ff BGB a.F. für sichtbare und unsichtbare Mängel ausgeschlossen, so erfasst der Ausschluss in der Regel nicht solche Mängel, die nach Vertragsschluss und vor Gefahrübergang entstehen; wollen die Parteien auch solche Mängel von der Haftung ausschließen, müssen sie dies deutlich machen.


Der Beklagte (Bekl.) verkaufte dem Kläger (Kl.) und dessen Ehefrau am 18.05.1999 ein Hausgrundstück, wobei die Gewährleistung durch den notariellen Kaufvertrag für sichtbare und unsichtbare Mängel ausgeschlossen wurde. Übergabe und Kaufpreisfälligkeit waren für den 30.11.1999 vereinbart; erst mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises sollten Gefahr und Lasten auf die Käufer übergehen.
Als es dann zwischen Vertragsschluss und Gefahrübergang am 26.08.1999 zu einem Wassereinbruch kam, enstand ein Schaden an dem Laminatboden in der Souterrainwohnung und an einzelnen Türblättern, deren Beseitigung der Kl. mit DM 4.868,96 veranschlagt. Ferner macht der Kl., der sich die Ansprüche seiner Frau hat abtreten lassen, geltend, der Bekl. habe beim Auszug Tapeten beschädigt, was Kosten iHv. DM 816,14 verursacht hat.

Nachdem das LG die Klage abgewiesen hatte, hat das OLG dieser iHv. EUR 15,- stattgegeben. Die dagegen gerichtete Revision war erfolgreich mit der Folge, dass das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das OLG zurück verweisen wurde.

Der BGH folgte nicht der Ansicht des OLG, das einen Anspruch mit der Begründung abgelehnte hat, dass ein Gewährleistungsausschluss im Regelfall auch die von dem Verkäufer nicht verschuldeten Mängel erfasse, die zwischen dem Vertragsschluss und dem Gefahrübergang entstehen.
Die Auslegung des OLG sei fehlerhaft, da sie der Interessenlage der Parteien nicht gerecht wird. Der Sinn eines Gewährleistungsausschlusses beim Grundstückskauf bestehe darin, den Verkäufer vor der Haftung wegen solcher Mängel zu bewahren, die ihm nicht bekannt sind. Sind ihm indes Mängel bekannt, die bei einer Besichtigung der Kaufsache nicht ohne weiteres erkennbar sind, sei ein Gewährleistungsausschluss wegen der in der Regel dem Verkäufer zur Last fallenden Arglist unwirksam. Ist ein Mangel ohne weiteres - auch für den Käufer - erkennbar, so habe dieser die Möglichkeit, seine Interessen selbst zu wahren, durch Aushandeln eines geringeren Kaufpreises oder durch ausdrückliche Vereinbarung der Mängelhaftung auch für diesen Fehler. Macht der Käufer von diesen Möglichkeiten keinen Gebrauch, erfasse der Gewährleistungsausschluss im Regelfall auch solche Mängel.

Soweit es aber um Fehler geht, die nach Vertragsschluss auftreten, könne sich der Käufer, der sich auf einen Gewährleistungsausschluss einlässt, vor den Folgen eines solchen Mangels nicht in vergleichbarer Weise schützen. Die Frage der Erkennbarkeit des Mangels mit der Möglichkeit, sich bei den Vertragsverhandlungen darauf einzurichten, stelle sich nicht. Wer sich als Käufer auf einen Haftungsausschluss einlässt, der auch die nach Vertragsschluss eintretenden Mängel erfasst, gehe folglich ein großes Risiko ein.
Es könne insoweit aber nicht angenommen werden, dass ein Käufer dazu im Regelfall bereit ist. Zwar birge die zufällig eintretende Verschlechterung der Kaufsache nach Vertragsschluss für den Verkäufer die gleichen Risiken; er könne sie, solange die Gefahr noch nicht übergegangen ist, aber eher beherrschen.

Insgesamt haben es die Parteien daher deutlich zu machen, wenn sie einen derart weitreichenden Haftungsausschluss vereinbaren wollen. Anderenfalls könne nicht davon ausgegangen werden, dass dem vereinbarten Haftungsausschluss, für den ohnehin der Grundsatz einer engen Auslegung gilt, solch weitreichende Folgen beigemessen werden sollen.




Quelle: BGH online
[§§ 459 ff BGB a.F. = §§ 434 ff BGB n.F.]



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